2015年3月8日
No.3 總第171期
（本期四版）
上海東湖物業管理有限公司 地址：上海市靜安區威海路755號12樓 郵編：200041電話：52921718 傳真：52921700 E-mail：shdhwy@shdhwy.com http://www.rkzntkl.com
東湖集團舉行慶?！叭藝H婦女節”姐妹運動會
楊華獲得女子短繩速度賽一等獎
本報訊 ?為弘揚拼搏精神，彰顯巾幗風采；抒發健康活力，秀出美麗人生。3月10日下午，陽光流淌大地，萬物春和景明，東湖集團2015年慶?！叭藝H婦女節”姐妹運動會在西郊賓館1號停車場隆重舉行。上海市委接待辦主任、東湖集團黨委書記魯毛姑，上海市委接待辦副主任、東湖集團總經理朱偉東，東湖集團副總經理蔡揚，東湖集團黨委副書記、副總經理張文波，東湖集團副總經理王永明，東湖集團工會主席、東湖物業總經理李風出席觀摩。集團各賓館、子公司的黨政領導觀看了比賽。
來自集團所屬11家賓館、子公司，派代表隊參加角逐。比賽設35歲以上組短繩速度賽、35歲以下組短繩速度賽、雙繩原地跳繩速度賽、雙人跳繩接力賽、8人組跳長繩比賽、12人組跳長繩比賽。由湯臣高爾夫園區、國家會計學院管理處兩個項目管理點的14名員工組成的東湖物業代表隊參加本次比賽。東湖物業湯臣高爾夫園區管理處楊華以2分鐘413跳的成績獲得35歲以下女子組原地短繩速度賽冠軍。在全部決賽進行后，因楊華場上發揮的出色表現，在主持人的邀請下，她又做了一分鐘時間的短繩速度原地跳表演。特別是她單腳輪換著地跳，嫻熟、優美、輕快、靈動的韻律，強烈吸引了觀眾的眼球。上下翻飛的繩子，恰似金蛇狂舞，宛如七色彩虹，她別出心裁、獨具匠心的單腳輪換跳，交錯互換自如，運繩雷電閃爍，不僅單腳彈跳持續時間長，而且穿繩頻次多，令臺上觀眾目不暇接、大飽眼福。其多彩、精美、獨具創意的表演贏得了觀眾的陣陣喝彩與嘖嘖贊嘆。
在比賽中，各支參賽的女性同胞們賽出了風格，賽出了風采，賽出了水平。整個比賽場地充滿了歡聲笑語，其樂融融。東湖集團慶?！叭藡D女節”姐妹運動會，充分展現了集團新時代女職工積極、健康、向上、追求卓越的精神風貌。
比賽結束后，還舉行了文藝助興表演。虹橋迎賓館戴海韻演唱《我只在乎你》、餐飲部表演的《串燒舞》，西郊賓館施澤民吉他彈唱《每個人都會》等精彩節目，為本次集團慶三八姐妹運動會的完美落幕營造了“團結、祥和、歡樂”的氛圍。
東湖物業公司黨總支書記、副總經理劉兵，工會主席盧國強，工會委員徐蓓芳、顧靜到場為運動員選手鼓勁、助力。??????????? □工會
東湖物業獲得張江區域
物業管理先進企業一等獎
2014年在浦東新區建交委和張江鎮黨委、鎮政府的領導下，東湖物業張江區域內各物業管理處認真貫徹執行上海市、浦東新區關于整頓規范房屋租賃行為的統一部署，以及張江鎮關于穩步推進物業管理服務達標考核，顯著提高小區整體居住環境質量以及業主滿意度的工作要求，狠抓房屋租賃規范化管理與物業服務質量水平的提高，為張江區域小區的整體面貌有了顯著的提升，為創建美麗張江、宜居張江做出了新的貢獻。日前，張江房屋管理辦事處發出通報，表彰張江區域物業服務工作先進集體及先進個人。上海東湖物業管理有限公司被評為“2014年度張江區域物業管理先進企業”；公司副總經理鄧先強被評為“張江區域優秀管理者”；張江湯臣豪園物業管理處經理李湘德、湯臣高爾夫園區物業管理處經理金奇被評為“張江區域住宅物業管理先進工作者”；沈建平、施勇、王霄被評為“張江區域優秀住宅小區經理”；張江湯臣豪園（一期）、張江湯臣豪園（三期）被評為“張江區域優秀住宅小區”；張江微電子港、外匯交易中心被評為“張江區域非居物業優秀項目”。
推進體系整合 提升標準化管理服務水準
——東湖物業舉辦“三體系”內審員培訓
本報訊 為推進企業ISO9001質量管理體系、ISO140001環境管理體系、GB/T28001職業健康安全管理體系一體化整合工作，走集約化之路，提高各物業項目的綜合管理水平，更好地為業主、客戶提供優質滿意服務，根據東湖物業公司年度培訓計劃安排，日前，業務管理部舉辦了ISO9001質量管理體系、ISO140001環境管理體系、GB/T28001職業健康安全管理體系內審員培訓班。
公司本部職能部門，以及上海銀行、上海浦發信息中心、微電子港、張江大廈、集電港B——411，煙草科教中心、世紀金融大廈、錦繡江南家園、創新園、集電港四期、交銀金融大廈、張江創業源、上海銀行張江園區、工行數據中心、湯臣臻園等管理處的質量、環境、職業健康安全管理體系貫標單位的員工，及參與管理體系運行、實施的相關工作人員共計45名員工參加本次培訓班。公司業務管理部經理呂勇通過圖文并茂、引經據典、案例分析等形式，結合物業管理理論與操作實際，分別就質量、環境、健康安全等標準體系的條款和要素、管理要求進行了詳細的解讀，對三體系新舊版本歷年來發生的變化做了詳盡的比較與分析。并對內部審核的流程、內容、實施要求做了詳細的講解。
通過此次培訓，使員工對ISO貫標體系有了更全面、更清晰的理解和認識，更加明確了內審員的工作職責，也為完成物業項目的管理和服務、實現項目標準化管理目標、創造精品物業管理和服務打下了良好的基礎。
公司黨總支書記、副總經理劉兵要求參訓員工珍惜機遇，刻苦學習，融會貫通，把學到的知識運用到日常管理和服務中去，確保公司“三體系”的正常、有序和高效運行。
?王為人慰問東湖物業員工
殷切關愛情
濃濃期盼心
本報訊? 2015年
2月18日（除夕）17:00時，在羊年的新春佳節即將到來之際，長寧區區委書記王為人，在區委辦主任張磊、區機管局局長曹立仁及區委秘書科等同志的陪同下，對長寧區機關大廈東湖物業管理處員工進行春節慰問，對東湖物業員工的辛勤工作表示感謝，并向他們致以新春的祝福與誠摯的問候，祝大家新年快樂、萬事如意、身體健康、工作順利。
王書記一行首先來到長寧區機關大廈設備機房，詳細視察了高壓配電間、空調溴化鋰機房，詳細聽取了工程部員工對大廈配電容量以及應急柴油發電機的操作流程和運行情況的介紹，了解員工節日值班安排情況。在聽取工作人員的介紹后，王書記對機房設備運行維護和環境衛生管理感到滿意。
隨后，王書記一行又來到保安部消防監控中心及長寧路警衛室，與值班的安保人員進行了貼心交流，仔細詢問了解安保員工的工作情況，對東湖物業安保為日夜守護大廈安全所做的奉獻表示感謝，勉勵保安員工堅守崗位，確保大廈節日期間的安全平穩，并對今后的安全保衛工作提出更高的要求。
在慰問時，王書記還向駐大廈服務的東湖物業員工發放了慰問品。
東湖物業長寧區機關大廈管理處經理王健，感謝區委領導對管理處員工的關心，感謝區領導對管理處工作的信任。他代表全體員工表示決不辜負區領導的信任與重托，一定要在區機管局、東湖物業公司領導的關心與支持下，發揚東湖物業的優良傳統，弘揚東湖品牌，光大東湖精神，勤勤懇懇，愛崗敬業，認真履行好服務機關大廈的各項職責，竭盡全力為機關大廈提供高效、優質、周密、細致、一流的服務，時刻牢記宗旨、不辱使命，確保長寧區機關大廈的安全運行。
另據報道，2月17日中午，長寧區區委常委、副區長張汪耀代表區委、區府對大廈的物業管理和服務工作進行了檢查，并向管理處全體員工進行慰問并發放了節日慰問品?！蹰L寧區機關大廈管理處 辦公室
李風獲“上海名牌戰略推進實施20年有影響的50人”榜
3月16日，在黃浦區2015年質量工作會議上，上海東湖物業總經理李風榮獲“上海名牌戰略推進實施20年有影響的50人”榮譽稱號。黃浦區榮獲此殊榮的一共只有四人。
近年來，東湖物業通過實施品牌戰略，強化質量工作，完善管理體系，健全創建工作機制，持續推進物業服務產品、管理、制度等各層面的創新，企業實現了良好的發展，有力地拉動了企業經濟利潤的穩步增長，企業的質量水平和知名度不斷提高，競爭優勢地位日益鞏固。
以互聯網技術加速核心競爭力再造
2015年，東湖物業在立足設施設備核心競爭力主打產品的基礎上，將積極依托互聯網技術，推進物業智能化管理工作。通過“整合管理資源，優化管理手段和方式，降低管理和服務成本”為手段，以互聯網信息科技為依托，加速建設公司統一的監控管理平臺。一是推行設施設備信息管理系統建設。依托互聯網和移動通訊技術，通過客戶呼叫中心、系統管理軟件、手機移動終端、二維碼技術、遠程監控技術等手段，加大對物業服務的業務整合，提升設備設施管理的智能管理服務的水平和效率，逐步提高公司在設備設施管理方面的競爭力。二是推進SAP工程的組織實施。提高公司在財務和流程管理的綜合管控能力。三是完善客戶呼叫平臺建設。在原來9個客戶平臺項目運行的基礎上，在所有在管小區項目實現全覆蓋。加強對客戶平臺的使用、維護和管理，定期對客戶平臺使用做出評估，規范員工禮貌用語，完善服務流程，滿足客戶服務訴求，實施對客戶服務全過程的監控。
東湖物業接管羅山綠洲別墅提供物業服務
日前，東湖
物業正式接管羅山綠洲別墅，并與羅山綠洲別墅業主委員會簽訂了物業服務合同。羅山綠洲別墅位于上海市浦東新區康橋路1801號，占有18.88萬平方米獨棟別墅領地，坐鎮羅山路國賓干道，極速直達浦東國際機場。美國原版空運佛羅里達田園親水景觀設計，天然河道環繞每戶，私家碼頭享受落霞垂釣的浪漫灑脫。美國JWDA展現純美建筑理念，7米挑高大廳，超大景觀主臥。
東湖物業擁有高檔別墅物業服務的成功經驗，并經歷東湖集團中賓接待服務高規格禮遇的熏陶，在眾多物業服務企業的競標中一舉奪魁，穩操勝券，擔當起金牌物業管家的角色，為業主提供個性化的貼身服務，彰顯尊貴身份。目前，東湖物業羅山綠洲別墅管理處服務團隊正式進駐，全方位的物業服務全面鋪開，東湖物業將以“上善若水、以人為本”的服務理念為引領，恪守“業主利益第一、用戶滿意第一、公司品質第一”的服務宗旨，竭力打造智慧小區服務平臺，為業主提供溫馨、周到、滿意、超值的物業服務，滿足業主生活多樣化需求，構筑羅山綠洲別墅幸福社區新樣本。
認真貫徹集團安全會議精神? 堅守安全生產“紅線”
構建“提高防范意識、注重隱患排查、加強對標管理、突出工作重點、抓好整改落實”機制
為認真貫徹集團安全會議精神，切實抓好公司各項安全措施落實，東湖物業采取“五項”措施，構建“提高防范意識、注重隱患排查、加強對標管理、突出工作重點、抓好整改落實”保障機制，進一步部署加強公司2015年安全工作。
一、提高防范意識，加強對所管項目人員密集場所的管理。例如外灘觀光隧道、張江傳奇廣場、長寧區圖書館、蘇州展覽館、太倉圖博中心等，項目管理處要特別重視加強安全防范工作，對存在事故隱患的人員聚集的大型活動要主動向所在項目的主管領導匯報，要加強對人流聚集活動的安全預判、風險防控和組織引導，強化安全管理職能，以實實在在做好安全防范工作作為各項工作的底線，確保人民群眾的生命財產安全。
二、注重隱患排查，對所管項目的消防設備設施，項目管理處要進一步加強安全自查的檢查力度，確保消防設備設施的完好率達到100%，不存在瑕疵或者任何缺陷。
三、加強對標管理，嚴禁春節、長假期間裝修施工。對所管項目的裝修施工現場，凡屬于物業管理范圍的或者代管范圍的，項目管理處要進一步加強裝修施工現場安全管理的力度，簽訂《裝修管理協議書》和《安全責任協議書》，嚴禁施工人員在施工現場吸煙，嚴禁施工人員在施工現場住宿，嚴禁施工人員未經審批或者無電焊操作證在施工現場擅自動用明火，嚴禁施工人員在未采取防火等安全防范措施的情況下動用明火，裝修施工單位在施工現場動用明火時，所在項目管理處要派專人在施工現場實施監督，確保施工現場始終處于可控的安全狀態。2015年春節長假期間嚴禁施工，確保施工現場安全可控。
四、突出工作重點，加強對所管項目的電梯特種設備的管理。維保單位在實施電梯維修保養時，所在項目管理處要派專人（電梯安全管理人員）到現場并按照電梯維保的安全規范要求嚴格監督，確保電梯在維修保養時安全可控，以規避有可能發生的意外事件，保障電梯維保人員和需要乘用電梯人員的生命財產安全。
五、抓好整改落實，對所管項目的監控攝像設備設施，項目管理處要進一步嚴格按照上海市公安局技防辦公室出臺的技防文件的要求執行，對超過使用期限的已經損壞的監控攝像系統零配件或者監控顯示屏無法正常顯示圖像的，維保方能夠修復的，要督促維保方抓緊修復，以確保技防設備設施的完好率達到100%。
各項目管理處要進行全面排查，特別是要檢查人員密集場所的安全防范情況，全面掌控本項目安全防范的薄弱環節并加以整改修復。對存在事故隱患的人員聚集的大型活動要采取有效措施加以疏導，要加強對人流聚集活動場所的安全預判、人流聚集活動場所的風險防控和組織引導，要強化項目管理處的組織和安全管理職能，對包括應急裝備、應急人員、應急預案等情況實施再檢查、再熟悉、再確認，以確保所在項目安全可控。項目管理處要嚴格執行“有事即報”制度，筑守物業服務各項工作的安全底線，力爭實現安全責任全面覆蓋，確保東湖物業一方平安。
上海東湖物業再獲2014年上海市名牌
日前，上海市名牌推薦委員會通告，公布了2014年度上海名牌產品/服務/明日之星推薦名單。繼2009年首次獲得上海名牌后（有效周期為2年），上海東湖物業管理服務再次榮獲2014年度上海名牌（服務類）。
近年來，上海東湖物業大力推進品牌建設，以追求卓越的精神，著力打造物業管理服務高端集成服務商的企業愿景，積極服務上海物業行業“創新驅動、轉型發展”的大局，為業主（用戶）提供了優質高效的物業管理和服務，受到業界與社會的廣泛贊譽，成為上海市物業管理行業為數不多同時擁有上海名牌、上海著名商標兩項榮譽的現代物業服務企業。
增強安全意識? 提高防范能力
——江臨天下舉行青少年寒假安全知識講座
2015年
寒假已來臨，為了進一步加強對青少年的安全教育，促進廣大青少年健康成長，使青少年度過一個安全、愉快、有意義的寒假,2月2日上午,江臨天下小區組織青少年開展了一場安全教育講座。講座內容涉及居家安全、外出安全。在講授中，工作人員向青少年講解了假期應注意的安全問題，特別是交通事故，在馬路上更要遵守交通規則，謹防交通事故的發生。社工還給參與活動的學生發放了防火、防盜的宣傳資料，還告誡學生們要遠離網吧、遠離不良嗜好，不賭博、不吸食毒品、不看不健康的出版物；未成年人不吸煙、不飲酒。
工作人員在講授的同時還與孩子們進行交流互動，向孩子們提問，增強了教育的生動性、趣味性和有效性。
通過此次知識講座的宣傳和一樁樁事例，增強了青少年的安全防范意識，提高了青少年的自我保護能力。同學們紛紛表示，要以自己的實際行動，增強自己的安全防范意識，從自身做起，過一個“安全、健康、有益、充實、愉快”的寒假?！杞R天下管理處
今夜，
我只為你守候
農歷大年初一，印象歐洲城的住戶沉浸在羊年新春的喜慶之中，此起彼伏的煙花爆竹聲在小區上空響徹通宵。印象歐洲城作為羊年春節被確認為可以燃放爆竹的區域，燃放煙花產生大量的碎屑和雜物。為確保服務區域的安全，東湖物業工作人員通宵達旦，堅守崗位。
2月19日凌晨，空氣中仍彌留著未能及時散去的火藥味，守候了一整夜的東湖物業保安人員顧不上值守的疲勞，趁天還沒亮，就投入到小區煙花爆竹垃圾的清掃中。6點30分，東湖物業的保潔員工也早早來到現場，按照各自分工加入到清掃隊伍行列。
經過物業人約五個小時的連續奮戰，截止上午9點整，整個小區的衛生清掃工作全部完畢，印象歐洲城以嶄新風姿，重新煥發出喜迎新春的端莊、質樸與典雅。
設備有隱患 我們來解決
羅山綠洲別墅管理處以業主滿意為宗旨根治遺留頑癥
羅山綠洲別墅項目，是我公司于2015年1月31日剛承接的一個高檔住宅物業項目，也是住宅事業部成立以來全盤接手的首個物業管理項目。由于該項目從2003年11月份交付入住至今，已有10多年時間，所有設備設施陳舊，線路故障率高，設施設備維修保養不到位；技防設施處于癱瘓狀態；加上前物業單位已經歷二輪的更替，基礎資料嚴重缺損。另外，本次的物業交接，上家物業與小區業委會存在嚴重經濟利益分歧，導致本此新老物業交接工作受到嚴重困阻。依據公司領導對本項目質量管理要求的定位，如何按照“管家式服務模式”打造好這個已經歷物業管理“第三手”的老盤物業，既是嶄新的課題，又是對我們這個新組建的管理處整個團隊提出的一個嚴峻考驗。項目經理嚴育新帶領管理處的整個團隊，在公司領導及其他兄弟單位的支持下，團結一致，克服困難，逐一將難題予以化解。就拿解決小區衛星電視問題，窺見一斑。
“小區衛星電視一直處于癱瘓狀態”，管理處接管小區不久，部分業主就向嚴經理反映了這一問題。臨近春節，對于一個沒有有線電視系統的小區，公共衛星電視系統是小區業主收視電視節目的主要途徑。且對于傳統的中國人，春節的電視節目收看是體現“中國年味”的重要一環，管理處深知“此問題不容忽視”。但小區的原維修單位上家物業未予配合銜接移交，又恰逢年末，此時找專業人員來維修衛星電視十分困難。嚴經理還是一次又一次地聯系上家物業領導，不辭辛勞地聯系到了原來的衛星電視維修人員。2月12日，維修人員到小區查看了衛星機房后，發現機房原有的六臺衛星接收機設備均需更換。管理處及時向小區業委會進行了匯報，在獲得業委會書面認可的情況下，由原維保單位實施了機房設備更新工作。小區大部分業主的衛星電視接受問題獲得解決，但小區有部分業戶家，衛星電視還是沒能接收到，經進一步檢查發現，小區原埋設的衛星電纜線，有2個區段電纜線存在短路問題，需要更換后解決。由于電纜故障是隱蔽項目，此項更換涉及的工作量和費用較大，維修工程也難以在節前實施。經與業委會匯報，同意在節后解決。然而，小區12號業主對此不滿，聲稱：“不管什么原因，節日里如沒有電視節目收看，他就拒交物業費。因為，老人從老家來滬過年，沒有電視一定令人“煩惱”。無論如何要管理處在節前解決幫他消除這一煩惱問題。為了解決業主這一“煩惱”，管理處前臺管家俞珉同志，積極想方設法為這戶業主排除“煩惱”，提出了一個采用網絡端安裝“天貓魔盒網絡機頂盒”來解決的建議。于是，他放棄休假，上午在家把自已家里的一臺“天貓魔盒網絡機頂盒”重新裝配調試，下午帶上這臺“機?? 的這一后顧之憂，受到業主的稱贊。
對于這個剛接手的小區，盡管面臨許多的問題，新問題解決了，還會有更多的問題出現，但是，管理處這個新組建的團隊將始終以公司“業主利益第一，用戶滿意第一，公司品質第一”為服務宗旨，竭盡全力為小區業主提供優質服務，積極依靠公司領導和職能部門的支持與幫助，帶領全體員工，堅持“上善若水、以人為本”的服務理念，克服目前的暫時困難，共度難關，想業主所想、急業主所急、謀業主所需，出色地完成業主賦予我們的重任，打造羅山綠洲別墅新“綠洲”。從管理處入駐以來推行的一項項務實的措施，一件件貼地而行的舉動，一筆筆溫暖業主的所作所為……可以清晰地看到，管理處在打造羅山別墅“管家式服務模式”的征途上，正捧著一份沉甸甸的答卷邁進嶄新的開始。?羅山綠洲別墅管理處?? 陳學東
建章立制抓安全保施工質量
苦戰九個月大樓舊貌換新顏
自2014年4月起，黃興大樓
開始了為期9個月的外墻修繕改造工程，現施工已進入竣工驗收階段。施工期間，大樓搭建腳手架，樓內員工還要正常上下班，緊張的施工任務給大樓的正常運行以及物業管理工作帶來了嚴峻挑戰。
在9個月的施工期間，管理處將“施工安全”作為工作重中之重。一是規范管理：根據外墻修繕施工的特點，制定相關現場施工管理的規章制度，經業主方認可后，做到有章可循。二是加強現場檢查：管理處定期及不定期檢查相結合，對施工現場進行檢查，對違反規章的行為進行勸阻或責令整改。三是加派人手：加派保安人員，對施工現場加強巡查，專人配合施工，開啟辦公區域門禁等。增加保潔人員，施工方到哪個樓層施工，保潔人員隨時跟進，最大限度地減少了施工對大樓內上班工作人員的影響。
大樓外墻修繕施工臨近尾聲，由于管理處實施多頭并舉的嚴格監管措施，在整個施工階段未發生一起安全事故、治安案件，確保了大樓內秩序井然。修繕后的黃興大樓正以嶄新的面貌笑迎每一位在大樓工作的員工與顧客。?黃興大樓管理處辦公室
【業務外包與集中采購】
編者按：近年來，業務外包這一物業服務方法越來越受到業主方和物業管理企業的重視。許多業主、物業管理企業都不同程度地將專項服務業務委托給更加專業性的第三方服務企業。最初的業務外包僅僅涉及由物業公司管理的專用設備維修保養等領域，隨著物業服務專業化的分工，服務外包已經拓展到物業管理所涵蓋的保安服務和保潔服務等領域。物業外包實質是更專業化、更細化的分工，是外包雙方間的一種協作,是現階段乃至今后很多企業必走的發展趨勢。為便于大家更好地了解物業服務外包的概念、知識體系和運用成果，結合公司近幾年來推行業務外包的實踐，認真總結其中的經驗與成果，加快推進公司外包業務進程，本報自本期始，將開辟“物業服務業務外包”專欄，與大家一起分享“物業外包”與“集中采購”等方面的相關業務知識、案例解讀和經驗成果。熱忱歡迎廣大熱心讀者來信、來稿積極參與討論。
加快資源整合，推進服務外包
賀原
服務外包是伴隨著技術革命、管理理念的創新和加工方式的轉變而興起的一個新興產業。李風總經理曾就分包的意義有一段恰如其分的比喻：世界著名的蘋果手機除了設計中的核心知識產權外，所有元器件都是由不同的分包商完成，最終組合而成的蘋果產品可以創造遠超出自身成本的巨大價值。
蘋果的競爭優勢之一，在于其研發戰略，而并非有形的機身和元器件。即定位于無形的用戶體驗和創造新的需求，在于產品設計和操作系統。即產品價值創造依賴于無形的設計與軟件，而非硬件，不需大量投資專門資產制造核心零部件。由于研發戰略的成功實施，蘋果公司在制定生產戰略時選擇完全外包，不僅控制了產品硬件的投入成本，更避免了自制的風險和劣勢。
譬如，蘋果手機的屏幕由夏普生產，處理器由三星生產，內存、電池、攝像機都在中國生產和組裝，都沒有核心技術可言。換言之，供應商都不是蘋果的唯一選擇，這就削弱了供應商與蘋果討價還價的能力，蘋果以大量訂單為籌碼壓低供應商的供貨價。這點極為重要，因為與富士康這些零部件制造組裝供應商相比，蘋果很難把零部件制造成本降低到一個更低的水平。于是，將分包商的專業、成本優勢，完全替代自身劣勢。
蘋果管理所有供應商的原則之一，就是所有元器件都必須由蘋果全程參與、完全控制。這樣做的好處既可以控制產品的標準和質量，又可以控制其成本，升級不升價，給消費者帶來了一個強烈的信息：產品升級后，你享受到了一款性能更好的蘋果設備，但你卻不必為此付出更高的價格。這種通過有效分包管理所獲得的頗具信價比的產品和服務，將獲得不可替代的競爭優勢。
綜上所述，該案例從三個層面高度概括了產品及服務外包的優勢要素和意義。那么什么才是東湖物業分包戰略的目的和意義呢？
1.?分包的實質是什么？
東湖物業的分包實質其實是勞動力外包，而非業務和管理的外包。這和以往的勞務派遣是一個道理。也就是說，以往勞務派遣的用工性質，只是通過分包公司獲得我們所需要的保安、保潔等勞動力資源，這些員工通過外包進入東湖物業后，他們的制服、標識均是東湖物業，同時接受東湖物業的企業文化影響以及服務標準、規范的管理。分包前，業主方與物業管理公司直接發生服務委托關系；作業層的相關工種分包后，這種原有委托關系沒有絲毫變化。也就說，分包只是用工形式上的外包，即人員隸屬關系與原先的不同而已，東湖物業并沒有將專業性質的工作以及整體的管理完全交由這些分包公司負責。
2.?為什么要分包？分包的目的和意義何在？
近年來，由于勞動力成本持續提高，物業管理成本狀況持續攀升，加之經濟狀況較為低迷，使東湖物業的許多物業管理項目面臨很大的談判壓力。由于政府背景的國有企業在應對國家勞動力用工的政策的靈活性對策略顯不足，許多風險無法直接規避，因此選擇勞動力分包，不失為一種行之有效的應對措施。分包的意義有以下三方面：
1)?分包有助于將物業管理的用工成本相對固定，確保業主方的物業管理費用的效用最大化。由于專業分包公司
2)?分包可以使作業層的員工的收入得到有效的保證，從而使一線員工得到更多的實惠，降低由于薪酬較低而導致的勞動力流失。
3)?分包可以提高人員招聘效率，完善的分包管理可以進一步提高員工培訓效果，并在某些方面深入提升該項工種的專業化管理水平。
4)?進一步凸顯分包項目間的資源共享優勢。
3.?分包管理中的難點問題如何解決？
很多項目經理存在認識上的誤區和偏差。有的認為：分包出去后，責任就屬于分包公司了，好與不好與自己無關；既然可以由物業管理公司將保安、保潔分包出去，為何業主自己不能分包？這樣還可以降低稅收以及管理費，以及付給物業管理公司的酬金；基礎工種包出去之后，分包公司不聽指揮，得過且過，項目如何保證物業管理質量標準的要求？還有
現代社會，各行各業，各種產品與服務都在通過在不同層面、細分環節的專業分包，使術有專攻的供應鏈組成的子系統，經集成商統一協調、有效融合，按標準、規則形成系統化的整體產品和服務。
對物業管理而言，分包不僅是應對招人難、用人風險的無奈之舉，更是以長遠和睿智的價值創造思維所采取的積極舉措。物業管理保安、保潔等分包，不單純是將專業層面、單一工種分出去，更重要的是將這些具有不同專業特性的工種通過分包，組合成為新的協調統一的服務系統。它與自管一樣，保安員、保潔員既要履行安全保衛和保潔作業職責，又要同時兼顧值守區域設施、環境、客戶評價狀態的監控和管理，任何具有專業特性的單一工種都必須基于整體管理目標，執行各自的管理和作業流程，這便是物業管理集成商的作用和意義。
項目經理必須懂得，集成商不是將各種專業隊伍簡單組合，而是最大程度地圍繞客戶核心業務，通過系統化的服務定制，將不同專業層面、業務特性的分包商通過作為集成商的東湖物業標準化、流程化的預見性的管理，組成一個協調統一的有機整體——以東湖物業的品牌，與業主方的單一接觸點，給予客戶完整的系統化服務，集成商的品牌、責任、質量均無任何打折，而價值創新的作用顯而易見。
4.?怎樣逐步分包？
公司領導在分包問題上的態度是明確且高度統一的。無論從分包的意義、作用以及對勞動力資源現狀乃至今后的預期，分包必是大勢所趨。實現優質、高效和具高度性價比的分包，是東湖物業應對市場激烈競爭的重要戰略之一，這絕不會因為目前遇到暫時的困難或阻力而有絲毫動搖。我們必須充滿緊迫感，按照時間節點的要求，統一思想，認真規劃，完善措施，強化執行。
在分包的具體操作上，相關職能部門要與項目共同協作，積極配合，進一步摸底，深入探究各種可能遇到的實際問題，拿出切實可行，可應對各種復雜情況的預案，扎實、穩步、又好又快地推動公司的分包進程。
東湖物業的集中采購工作已開展多年，實事求是地說，工作推進力度和成效并不盡如人意。集中采購的推進狀況，體現著公司團隊管理的向心力和執行力，反映著從項目經理到操作層對分包的目的認識不足。公司集中管控力度不足，對項目的支撐、服務意識缺乏，更直接暴露了管理機制與經營規模的矛盾。此處提及的管理機制問題，指的是項目授權機制，執行制度、規則、紀律的氛圍，以及包括采購歸口管理部門在內的各個職能部門自身存在的諸多弊病。
有鑒于此，采購歸口管理部門將本著刻不容緩的使命感，制定具體的推進方案和時間表，今年要重點推動下列工作：
1. 根據公司目前需要，從對項目管理進一步支撐的角度，界定集中采購的范圍，根據計劃與步驟，最大程度地實現采購的集中管理。今年要在總結往年保安、保潔分包采購經驗得失的基礎上，以凸顯設施設備核心競爭力為目標，將工程維護保養的服務分包納入真正意義的集中采購。
2. 必須制定和完善旨在達到合理性要求的一系列采購流程和規章制度，強化執行力度，體現采購合理性以及性價比優先的原則。通過建立和完善公司、項目對合格供應商的比選、談判及合同管理、供應商考核等各個環節的操作流程，對個別依然沿用非合格供應商的情況進行調查摸底，在逐步優化合格供應商隊伍的同時，進一步杜絕漠視制度的采購行為。
3. 采購歸口部門要更為緊密地配合公司信息化發展的需要，嘗試應用集中采購管理系統軟件平臺，借助可追溯的相對固化的流程載體，為執行制度掃清障礙，提升效率。
東湖物業的可持續發展，管理骨干的可持續激勵，要求我們下決心沖破阻力，穩步、有效地推進集中采購，這既是二十年發展至今面臨競爭態勢的不二之選，更是企業內在治理格局變化對企業變革的必然要求。只有真正建立、健全公司整體性的規章制度和管理流程，不斷營造執行制度、規則、紀律的氛圍，我們才能通過管理機制的創新，打造更新、更強的價值創造力。(作者系上海東湖物業管理有限公司副總經理)
專業化分包是降低運作成本、保障物業服務企業健康發展的重要途徑
作為一個新興行業，經過三十多年的發展，我國物業管理的模式也逐漸從起初的“大而全”、“小而全”向專業化過渡，很多業務逐漸被外包出去交由專業公司來完成。業務外包又稱資源外取，是將一些傳統上由企業內部人員負責的非核心業務，以外加工方式發包給專業的、高效的產品（服務）提供商，以充分利用公司外部最優秀的專業化資源，從而降低成本提高效率，目的是增強企業自身的競爭力。
在中國房地產行業逐漸走向商品化、市場化的過程中，如何規范物業服務公司專業化分工，日益受到各方面的關注與重視。在這方面，世界其他國家的做法和經驗值得借鑒。
例如，香港相當多的物業管理公司只有行政管理人員，公司的幾個物業人員便能管理好一個項目，主要原因就在于有清潔、保安、工程維修、綠化保養、停車場管理、會所管理、服務公寓管理等專業公司。在工程維修方面還派出空調、電梯專業公司。只需要一兩個通過嚴格考試選出的高級主管人員管理某個住宅小區，住宅小區具體的服務項目則分包給上述專業公司，物業管理公司只需檢查、控制專業公司。不管公營或私營房屋的管理服務前線工作，實際上是由眾多專業項目公司作為分包商而進行和實現的。
美國物業管理公司的管理，一般以一名或多名CPM（注冊物業經理）為核心，其他人員圍繞其展開工作，一般規模不大。物業管理公司一般也只負責整個住宅小區的整體管理，具體服務內容由業主委員會征求業主意愿后決定，物業管理服務的日常事務主要通過專業化分包方式，有物業管理公司聘請專業的清潔、綠化、設備維修等專業服務公司承擔，公司起一個總調度和負總責的作用。
新加坡：由房地產商開發，主要用以出售的公寓式住宅，統稱為“共管公寓”，“共管公寓”由政府和私人開發商共同經營、共同管理。一般新的小區前兩年內由發展商自己管理，兩年后才聘請專門的物業服務公司管理。住戶入住新區之初，環境配套及工程質量導致的問題可能較多，由發展商自行解決處理會更直接、具體，能夠避免很多糾紛和矛盾。兩年磨合期過后，業主委員會選聘物業服務公司，物業管理采取分別承包的方法，選擇合適的專業公司來承擔公寓的維修和清潔等專項服務，公司則只直接負責設施、秩序維護員管理及住戶的日常投訴。由于社會專業化程度高、分工明確，物業管理處能夠騰出更多的時間和精力，開展促進鄰里友好、傾聽居民意見等活動，形成了居民和小區管理者皆大歡喜的共贏局面。
比利時：從事住宅物業管理和服務的公司很多，市場競爭非常激烈，為了減少成本、降低消耗，多數物業服務公司并不配備屬于自己的清潔、綠化、安全、水電維修等專業人員，而是在服務市場上選擇專業公司建立合作關系或簽訂服務合同，以保證物業服務的時效性與高質量，其好處是讓管理住宅物業的物業服務公司在經營活動中節省了大量日常開支。
從以上情況可以看出，物業管理專業分包服務在國際上已經是比較普遍的形式，同時，其涵蓋以下優點：
1、通過業務外包可降低成本。由于專業化分工所帶來的高效率，這些公司通過承攬大量專項服務業務，通過規模經營來實現比單個物業管理公司經營高得多的經營效率，從而能夠以優質低價為物業管理公司提供服務，幫助其降低成本。目前我國的物業管理公司多數還是采用“小而全”的模式，容易形成成本壓力。通過業務外包，日常工作中只需配備少數維修人員，管理開支大為減少。因此業務外包可以有效降低成本，增加企業的利潤。
2、業務外包可提高服務質量。專業公司通過發揮資源優勢、規模優勢、技術優勢來提高產品質量、服務質量。專業公司由于業務相對單一而且專注，使得其專業化優勢得到充分彰顯。比如專業的保安公司，有較系統的保安員管理辦法及訓練方式，同時會按當今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，按照規范的現代管理方式運作，這必將大大加強小區（大廈）的治安防患能力，提高廣大業主的舒適感和安全感。
3、業務外包可補充人才的不足及增加服務項目。消費的多元化和業主生活環境的差異性導致了業主需求的復雜化和差異化。多元化的服務需求對物業管理提出了更高的要求，靠企業本身所生產的服務產品及企業的現有人員是不可能全面滿足業主的要求，這種矛盾在“小而全”的管理模式下是不可能得到解決，只有通過業務外包才能解決這類問題。
4、業務外包使管理相對簡單化。物業公司通過專項業務外包，逐步從繁雜的專業化事務中脫離出來，成為物業管理的組織者、監督者和協調者。物業公司不再向業主提供有形服務，而是提供間接服務、人文服務，組織和落實社會專業服務資源為業主提供服務，這樣物業公司的職能變得更為單一，組織結構也變得更為簡化，編制大幅縮減，從業人員也更專業。
外包給專業公司使各項服務內容趨于極致，并使成本費用降至最低，從而讓消費者、物業公司、專業公司都成為贏家。同時物業公司通過業務外包而能抽出身來，站在專業公司和消費者之間，對服務做出客觀評價，良性的互動和評價機制會使服務更加完美，而最大的受益者將是消費者。?采購
迎春暢想曲
秦中謙
歲月悠悠，四季輪回，如云的征帆正呼應著春天的到來。褪去了夏日的狂燥，經過了秋風的蕭瑟，捱過了冬季的凜冽，終于迎來了春天，滾滾的春雷和怡人的春風帶來了春的昭示，一幅幅讓春天那支神來之筆勾勒出的美妙圖案把我們帶進新的一年。
初春的風，噓著絮語，幾許溫柔，幾許浪漫，幾許纏綿，輕輕吹拂著高山、江河、草原、森林、田野、小溪，生出一派郁郁蔥蔥、姹紫嫣紅的風光。浩浩蕩蕩的候鳥群紛紛北飛，一路燕語鶯聲，到處傳播春的信息。冰封的江河在春的召喚下，恢復了往日奔流不息的能量。春風輕吹，春云舒展，看一抹紅霧，辨不出是梅蕊還是桃苞？春雨濛濛，春山疊翠，聽一片歌聲，分不清是山歌還是漁調？如詩行里的一樣美麗多姿，象童話般的憧憬令人心馳神往。
春來了，它使原野嫵媚，高山蒼翠；使萬物爭榮，群芳競秀；它讓江河奔騰，百舸爭流；讓耕牛奮蹄于復蘇的田野；讓鳥兒在花紅柳綠中盡情戲嘻歡歌。春天是最富有的季節，百花齊放，萬紫千紅；山明水秀，鳥語花香；有和煦溫暖的陽光，有春色無邊的景致；還有大自然對它的慷慨與寵愛；人們對它的鐘情和向往。春天也是充滿感情的季節，它如火一樣熱烈奔放；似水一般風情萬種；如美酒一樣干冽香醇；似清泉一般沁人心脾。
春天用它多情的手溫柔地撫摸著萬物。煦日映照，殘雪消了；微風輕拂，柳絲綠了；細雨滋潤，草木榮了；輕雷呼喚，蟄蟲醒了。春天的明媚，掃除了冬的暗淡；春天的生動，打破了冬的死寂；春天的新穎，取代了冬的陳舊；春天的旺盛，蕩滌了冬的衰敗。絲絲的綠，終于連成一片蔥郁的碧云；點點的紅，化匯作一天絢麗的緋霞。滿目都是色彩繽紛的世界。從新掀開的黑油油的沃土里，生長著夏天的碧玉、秋天的黃金；從鉆出石縫中鵝黃色的幼芽尖上，成長著參天的棟梁，傲雪的青松。
夏天代表成熟，秋天象征收獲，冬天意味積蓄，春天就是理想和希望。春天閃爍著光彩，展現著美好，象征著未來。春之景，春之聲，春之情，給人們的是無盡的遐想和期待。讓人們激發熱情與靈感，用勤勞和智慧，在春天的日子里擎起巨椽，用濃墨重彩描繪一年理想的藍圖。
君臨海舉行新春暖心系列活動
春節是中國人最為重視的傳統佳節，享受團圓、分享幸福是每一個人的期盼。為豐富神州半島君臨海業主（住戶）春節期間的娛樂文化生活，東湖物業駐海南君臨海分公司于2月16日（農歷十二月二十八日)～2月22日（初四）舉行了“新春暖心八步曲”系列活動。在整個活動期間，對聯派對、包餃子比賽、Mini高爾夫球比賽、斗地主比賽、象棋比賽、麻將比賽、乒乓球比賽、卡拉OK大獎賽輪番上演，營造了君臨海社區溫馨祥和的節日氣氛。
東湖物業君臨海管理處提供的金牌貼心管家服務，讓神州半島君臨海這個大家庭來自祖國四面八方的業主（住戶）在羊年春節里收獲了更多的祝福，感受到更多的幸福。
睦鄰友好一家親
歡歡喜喜鬧元宵
——張江湯臣豪園四期舉行元宵節活動
熱鬧、紅火
的農歷春節剛過，農歷正月十五元宵節又即將到來。為豐富社區居民的精神文化生活，更好的弘揚中華優秀傳統文化，感受春節里鬧元宵的歡樂氣氛，3月3日下午， 由物業和晨暉路、藿香路、科苑路三個居委成立的張江湯臣豪園互動社區在元霄節到來之際，為社區的居民朋友們獻上了一場以“睦鄰友好一家親、歡歡喜喜鬧元宵”為主題的文藝聯歡會。
活動首先在各門崗由小區居民志愿者為小區居民送上熱騰騰的湯圓，社區文藝愛好者們在二期廣場演出了自編自排的舞蹈、戲曲、歌曲等精彩的節目引來在場居民的陣陣掌聲。物業和居委會聯合策劃，準備了幾組增進居民相互溝通的小游戲如拷貝不走樣、歌曲接龍等節目，整個活動一片歡笑聲。最后，由居委會工作人員們演唱的合唱《明天會更好》更是唱出了在場所有人員的心聲。
此次活動，為居民營造了一個溫馨、歡樂、祥和的節日氛圍，大家一起吃湯圓玩游戲。不僅達到了慶祝中國傳統節日和學習中國傳統文化的目的，更加強居民之間的溝通。?張江湯臣豪園四期管理處?陳蕾
年，一種努力理想化的生活
李國梁
對于中國
人來說，年是一種努力理想化的生活。
過年時，無論衣食住行，言語行為，生活的一切，無不充溢著年的意味。且不說鞭炮、春聯、福字、年畫等這些年的專有物事。瓶子=平安，全魚=富裕，馬蜂與猴=封候加官……生活中的一切形象，都用來圖解理想。
站在舊年的終點，面對新的未知的生活。人人都忙著這樣的愿望：祈盼福氣與懼怕災禍，于是“年文化心理”表現得簡練又明確，便是驅邪降福。喜慶、吉祥、平安、團圓、長壽等吉語便由此而生。無處沒有這些語言，無處不見這些吉祥圖案，營造出濃濃的環境與氛圍。構成了龐大、深厚、高密度的年文化。
年是自然的，年文化是人為的，是經過精心安排的。比方說，年前一切籌備的目的都是為了家庭，人也往家里奔，除夕團圓飯是年的最高潮。過了年，拜年從家庭內部開始，到親戚、再到朋友逐步走向社會。到了正月十五鬧元宵，就純屬社會活動了。年的行為趨勢是以家庭為核心，反映了對家庭幸福的期望。
年文化有著自己特有的內涵，從生活中尋找合適的載體。拿物品來說，蘋果代表平安，成為走紅的禮品，梨與“離”諧音，便被冷落一旁。年糕可以用來表示高高興興，幾乎成了年的專利品，而鞋子與“邪”字諧音，便在人們口中盡量避免提及，故而年文化十分鮮明。
中國人對生活的態度十分有趣，比如鬧水的龍和吃人的虎都很兇惡，但在中國的民間，龍的形象并不可怕，反而要去耍龍燈，人龍一團，喜慶熱鬧。老虎的形象也不殘暴，反被描繪得雄壯威武，憨態可愛，虎鞋、虎帽也就跑到孩子身上。通過這種理想方式，生活得可親可愛，這也是過年時，我們對生活一種十分特別又美好的感覺。
一代代中國人對年文化的不斷強化，成為中國人巨大親和力和凝聚力之所在。?張江大廈管理處
蔬菜排毒法
人人都需要
一、 海帶功效：降低膽固醇、排除放射性物質海帶中含有一種叫硫酸多糖的物質，能清除附著在血管壁上的膽固醇，使膽固醇保持正常含量。海帶中的褐藻膠因含水率高，在腸內能形成凝膠狀物質，有助于排除毒素物質，阻止人體吸收鉛、鎘等重金屬，排除體內放射性元素，同時有助于治療動脈硬化，并可防止便秘和腸癌的發生。海帶中還含有大量的碘，可以刺激垂體，使女性體內雌激素水平降低、卵巢機能恢復正常，消除乳腺增生的隱患。
二、黑木耳功效：消除血液熱毒木耳因生長在潮濕陰涼的環境中，中醫學認為它具有補氣活血、涼血滋潤的作用，能夠消除血液里的熱毒。黑木耳中的植物膠質有較強的吸附力，可將殘留在人體消化系統內的雜質排出體外，起到清胃滌腸的作用。黑木耳對體內難以消化的谷殼、木渣、沙子、金屬屑等具有溶解作用，對膽結石、腎結石等也有化解功能。黑木耳還能減少血液凝塊，預防血栓病的發生。
三、綠豆功效：解百毒中醫認為綠豆可解百毒，能幫助體內毒物的排泄，促進機體的正常代謝。綠豆可解酒毒、野菌毒、砒霜毒、有機磷農藥毒、鉛毒、丹石毒、鼠藥毒等。綠豆還含有降血壓及降血脂的成分。取食綠豆芽，可治療因缺乏維生素A引起的夜盲癥、缺乏維生素B2引起的舌瘡口炎及陰囊炎、缺乏維生素C引起的壞血病等。綠豆芽脫下的豆皮名為綠豆衣，有清熱解毒、明目退翳之功。
四、胡蘿卜功效：降低體內汞濃度胡蘿卜是有效的解毒食物，與體內的汞離子結合之后，能有效降低血液中汞離子的濃度，加速體內汞離子的排出。胡蘿卜中所含的琥珀酸鉀，有助于防止血管硬化、降低膽固醇。胡蘿卜中所含的胡蘿卜素可清除導致人體衰老的自由基，所含的B族維生素和維生素C等營養成分也有潤膚、抗衰老的作用。女性進食胡蘿卜還可降低卵巢癌的發病率。
五、大蒜功效：降低體內鉛濃度大蒜中含有的辣素，其殺菌能力可達到青霉素的1/10，可以起到預防流感、防止傷口感染、治療感染性疾病和驅蟲的作用。大蒜中所含的大蒜素，可與鉛結合成為無毒的化合物，能有效防治鉛中毒。大蒜具有降血脂及預防冠心病和動脈硬化的作用，并可防止血栓的形成。大蒜還能提高肝臟的解毒功能，阻斷亞硝胺致癌物質的合成。
六、南瓜功效：除體內重金屬及農藥吃南瓜可以有效地防治高血壓、膽結石、糖尿病以及其它肝腎病變，幫助肝、腎功能減弱患者提高細胞再生能力。南瓜中富含的果膠，可以延緩腸道對糖和脂質的吸收，還可以清除體內重金屬和部分農藥，故有防癌防毒的作用；南瓜中富含的鈷是合成胰島素必需的微量元素。南瓜還能消除致癌物質亞硝酸胺的突變作用。
君臨海舉行迎新春系列活動